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title: Receita Federal esclarece opção da CBS na locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel  - Gröwnt
description: Entenda como desenhar governança, evidências e controles de P&D na Lei do Bem para reduzir risco fiscal e sustentar o benefício em auditorias.
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# [Receita Federal esclarece opção da CBS na locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel  - Gröwnt](https://page.grownt.tech/blog-da-grownt-consultoria-e-inovação-pesquisa-e-desenvolvimento-de-sistemas-ltda/receita-federal-esclarece-opcao-da-cbs-na-locacao-cessao-onerosa-e-arrendamento-de-imovel)

 Escrito por [Annelize Pires](https://page.grownt.tech/blog-da-grownt-consultoria-e-inovação-pesquisa-e-desenvolvimento-de-sistemas-ltda/author/annelize-pires) | Mar 17, 2026 3:00:00 AM

A Receita Federal do Brasil publicou, em dezembro de 2025, esclarecimento relevante sobre a aplicação do **regime opcional da CBS** previsto no **art. 487 da Lei Complementar nº 214/2025**, especificamente para operações de **locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel**. A manifestação detalha como essa opção deve ser exercida conforme a **finalidade do contrato**, residencial ou não residencial, e delimita quais situações exigem providências ainda em 2025 e quais dependem de regulamentação futura. 

O tema ganha importância porque contratos imobiliários, especialmente no segmento não residencial, costumam ter prazos longos e valores relevantes, sendo comuns em estruturas patrimoniais, holdings imobiliárias, fundos e empresas que exploram imóveis como atividade principal ou acessória. Nesse contexto, a forma de tributação durante a transição para a CBS e o IBS influencia previsibilidade financeira, governança contratual e planejamento fiscal. 

## O que é a opção da CBS prevista na LC nº 214/2025 

O art. 487 da LC nº 214/2025 permite que determinadas operações imobiliárias sejam tributadas pelo **IBS e pela CBS com base na receita bruta efetivamente recebida**, aplicando-se uma alíquota conjunta de **3,65%**. Trata-se de um regime opcional, aplicável a contratos por prazo determinado, que adota uma lógica próxima ao regime de caixa. 

Na prática, esse modelo pode reduzir volatilidade na apuração durante o período de transição da reforma tributária, sobretudo em contratos de longo prazo, nos quais a tributação por competência poderia gerar descasamento entre imposto devido e fluxo financeiro. Ainda assim, a opção não é automaticamente vantajosa para todos os contribuintes e depende do perfil da operação e da estrutura do contrato. 

## Esclarecimento da Receita Federal: o que muda na prática 

A Receita Federal deixou claro que o exercício da opção varia conforme a **finalidade do contrato**, estabelecendo tratamentos distintos para contratos **não residenciais** e **residenciais**. 

**Contratos com finalidade não residencial** 

Para contratos não residenciais, a Receita reconhece **duas formas possíveis** de exercício da opção: 

A primeira é por meio do **registro do contrato em cartório**, seja no Registro de Imóveis ou no Registro de Títulos e Documentos. Nesse caso, o registro deve ser realizado **até 31 de dezembro de 2025**, desde que o contrato tenha tido **reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica até 16 de janeiro de 2025**. Essa alternativa exige atenção documental, pois depende da comprovação inequívoca das datas e da formalização correta do contrato. 

A segunda forma será por meio de **documento fiscal**, conforme procedimentos que ainda serão definidos em regulamento específico, com expectativa de publicação no **início de 2026**. Para essa hipótese, a Receita foi explícita ao afirmar que **não há providência a ser adotada neste momento**, evitando interpretações que levem a ações antecipadas sem respaldo normativo. 

**Contratos com finalidade residencial** 

Para contratos com finalidade residencial, o entendimento da Receita é mais direto: **não é necessária qualquer providência imediata** para o exercício da opção. As condições, formatos e exigências dependerão integralmente do regulamento que ainda será editado, também previsto para 2026.

## Como organizar decisões a partir do esclarecimento

O principal efeito do posicionamento da Receita é oferecer maior previsibilidade para a tomada de decisão. Algumas medidas práticas tendem a ser mais relevantes neste momento: 

A primeira é a **classificação dos contratos pela finalidade**, separando claramente os contratos residenciais dos não residenciais, pois essa distinção define se existe ou não ação possível ainda em 2025. 

Em seguida, para contratos não residenciais, vale avaliar se o contrato atende aos requisitos formais que permitem o uso da alternativa via cartório. Essa análise é essencialmente documental e deve considerar se o custo operacional e jurídico do registro faz sentido frente ao benefício potencial do regime opcional. 

Ao mesmo tempo, é recomendável evitar a criação de procedimentos internos para a opção via documento fiscal antes da regulamentação. A própria Receita sinalizou que decisões antecipadas podem gerar retrabalho, especialmente em um cenário de transição tributária marcado por ajustes normativos frequentes. 

Por fim, o esclarecimento reforça a necessidade de **coordenação entre áreas jurídica, fiscal e financeira**, já que a escolha pelo regime opcional pode impactar cláusulas contratuais, projeções de fluxo de caixa e controles fiscais ao longo de vários anos. 

**Por que esse tema importa no contexto da reforma tributária** 

A reforma do consumo prevê um período de transição com convivência de regimes, edição de regulamentos e ajustes operacionais relevantes a partir de 2026. O posicionamento da Receita sobre a opção da CBS em contratos imobiliários mostra como interpretações administrativas podem afetar diretamente prazos e estratégias, mesmo antes da entrada plena dos novos tributos. 

Para empresas e estruturas com exposição relevante ao mercado imobiliário, compreender essas sinalizações desde já contribui para decisões mais consistentes, sem antecipar riscos desnecessários em um ambiente regulatório ainda em consolidação. 

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